Stigende renter har betydning for din privatøkonomi

Se hvordan de stigende renter påvirker finansieringen af din bolig, og få tips til, hvornår det økonomisk betaler sig at omlægge eller indfri dit nuværende boliglån.

Som konsekvens af den høje inflation hævede Nationalbanken renten med 0,75 procent den 9. september til et aktuelt niveau på 0,65 procent. Og i en længere periode forinden har vi haft stigende realkreditrenter, som en konsekvens af høj inflation og markedets forventninger til renteudviklingen.

Både de lange fastforrentede obligationer og korte flekslån er ramt af rentestigning. Renteniveauet for et 30-årig fastforrentet realkreditlån er steget fra 1 procent for lidt mere end et år siden til nu at have ramt 5 procent. De korte renter, som måske bedst kendes som F1, F3 og F5 lån, er også steget markant det seneste år – et F5 lån er eksempelvis steget fra cirka 0,25 procent til 3,25 procent om året.

Eksempel 1 – fastforrentet realkreditlån

Sammenligning af udviklingen i de fastforrentede realkreditlån med udgangspunkt i et lån på 2 mio. kroner og afvikling over 30 år.

Lånebeløb: 2.000.000 kroner
Skattefradragssats: 26,5 %
Bidragssats: 0,6 %

Fastforrentet realkreditlån Ydelse for skat Ydelse efter skat
1% 6.997 kroner 6.299 kroner
5% 11.449 kroner 9.002 kroner
Forskel i låneydelse -4.452 kroner -2.703 kroner

Eksempel 2 – flexlån

Sammenligning af udviklingen i flekslån (F5) med udgangspunkt i et lån på 2 mio. kroner og afvikling over 30 år.

Lånebeløb: 2.000.000 kroner
Skattefradragssats: 26,5 %
Bidragssats: 0,9 %

Variabel rente Ydelse for skat Ydelse efter skat
F5 (0,25) 6.570 kroner 6.070 kroner
F5 (3,25) 9.705 kroner 7.893 kroner
Forskel i låneydelse -3.135 kroner -1.823 kroner

Som udgangspunkt er rentestigningerne ”dårligt nyt” for boligejere, da boligposten vejere tungere i det fremtidige budget. Samtidig giver store rentestigninger en generel risiko for et prisfald på boligmarkedet.

De stigende renter har indflydelse på salgspriserne, da det er blevet dyrere for køberne af finansiere boligkøb og dermed ikke har råd til at give så meget for boligen.

Hvad betyder de stigende boligrenter for dig, hvis du har fastforrentet lån i din bolig?

Der findes dog lyspunkter i de kraftige rentestigninger, hvis man som boligejer har et fastforrentet lån. Det siger vel næsten sig selv, at boligydelsen ikke ændrer sig, når renten er låst fast og derved påvirkes det fremtidige budget ikke i forhold til boligydelsen. Det giver tryghed i økonomien, og samtidig er obligationsgælden – helt uden ekstraordinære afdrag – faldet med helt op til 25-30 procent.

Obligationskurserne falder, når renterne stiger, og derfor falder obligationsrestgælden på et lån med fast rente. Denne mekanisme giver en form for beskyttelse af friværdien i din bolig.

For at realisere den reducerede boliggæld skal du indfri det eksisterende lån – typisk med et nyt lån (omlægning) eller med kontanter eksempelvis ved sælge din bolig.

Omlægning eller indfrielse af et nuværende fastforrentet lån

Havde man eksempelvis i februar 2021 optaget et lån på 2 mio. kroner med 1 procent i fast rente, er obligationsrestgælden faldet med hele 560.000 kroner, hvilket afspejler obligationskursens fald fra kurs 99 til kurs 71. Med en omlægning/indfrielse kan kursgevinsten realiseres.

Eksempel 3 – omlægning af fastforrentet lån

Eksempel på omlægning af et 1 procent lån på 2 mio. koner indfriet til kurs 71 og et nyt 5 procent lån udbetalt til kurs 98,5 med afvikling over 30 år.

Konvertering af 1 % fastforrentet lån til 5 % fastforentet lån for at reducere restgæld
Skattefradragssats: 26,5 %
Bidragssats: 0,6 %

Fastforrentet realkreditlån Ydelse for skat Ydelse efter skat
1 % (2.000.000 kr.) 6.997 kroner 6.300 kroner
5 % (1.440.000 kr.) 8.272 kroner 6.504 kroner
Forskel i låneydelse -1.275 kroner -204 kroner

Deltag i webinar

Få mere at vide på vores webinar 11. oktober kl. 15.00 Renteudviklingen – Sådan påvirker den dit realkreditlån 

Hotline

Du har adgang til gratis hotline, som kan hjælpe dig med din privatøkonomi.

Financial Wellbeing Hotline er åben alle hverdage 9-15.

Ring til Hotline på +45 8813 9265